Coraz więcej nowoczesnych osiedli oferuje mieszkańcom dostęp do dodatkowych udogodnień – siłowni, stref spa czy basenów. Deweloperzy chętnie eksponują tego rodzaju części wspólne jako atut przy sprzedaży lokali, w tym komórek lokatorskich i miejsc postojowych. Co jednak, gdy po kilku latach wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę, która pozbawia właścicieli tych lokali dostępu do strefy fitness? Czy taka uchwała jest zgodna z prawem?
Na czym polegał problem – uchwała nr 10/2025
Jedna z krakowskich wspólnot mieszkaniowych podjęła w październiku 2025 roku uchwałę nr 10/2025, której przedmiotem było wykluczenie właścicieli posiadających wyłącznie komórki lokatorskie lub miejsca postojowe z możliwości korzystania ze strefy fitness. Jako swoistą rekompensatę uchwała przewidywała jednocześnie zwolnienie tych właścicieli z opłat eksploatacyjnych za strefę fitness.
Uchwała została podjęta przy wyraźnym sprzeciwie części właścicieli – 19 głosujących zagłosowało przeciw, co stanowiło ponad 8% udziałów w nieruchomości wspólnej. Dla osób, które nabyły komórki lub miejsca postojowe z wyraźnym przekazem ze strony dewelopera o dostępie do strefy fitness, uchwała ta oznacza pozbawienie uprawnienia, które traktowały jako integralną część nabywanej nieruchomości.
Prawo właściciela lokalu do współkorzystania z nieruchomości wspólnej
Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomością wspólną zgodnie z jej przeznaczeniem. Uprawnienie to przysługuje wszystkim właścicielom lokali – ustawa nie wprowadza tu rozróżnienia ze względu na rodzaj lokalu (mieszkalny, komórka lokatorska, miejsce postojowe).
Przepis ten ma charakter semiimperatywny – właściciele mogą w drodze uchwały modyfikować zasady współkorzystania z nieruchomości wspólnej, jednak nie mogą całkowicie wyłączyć uprawnień należących do „podstawowego rdzenia” praw właścicielskich. Właśnie w tym kontekście pojawia się kluczowe pytanie: czy pozbawienie całej grupy właścicieli dostępu do części wspólnej mieści się w granicach dopuszczalnej modyfikacji, czy już je przekracza?
Podział do korzystania (quoad usum) – kiedy jest dopuszczalny?
Mechanizm, którym posłużyła się wspólnota, nosi w prawie cywilnym nazwę podziału quoad usum. Polega on na tym, że współwłaściciele (w tym przypadku właściciele lokali tworzący wspólnotę) uzgadniają, który z nich korzysta z której części nieruchomości wspólnej. W razie dokonania takiego podziału dany właściciel traci prawo do korzystania z części przyporządkowanej innemu właścicielowi.
Co do zasady podział quoad usum jest w doktrynie i orzecznictwie uznawany za dopuszczalny. Pojawia się jednak istotne zastrzeżenie w przypadku tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych. Jak wskazuje komentarz do ustawy:
Wolą większości może nastąpić przyznanie „sobie” uprawnienia do wyłącznego korzystania z poszczególnych części nieruchomości wspólnej, bez udzielenia analogicznego uprawnienia właścicielom pozostającym w mniejszości. Mimo przedstawionej wątpliwości należy dopuścić przeprowadzenie takiego podziału quoad usum także w „dużych wspólnotach”, ponieważ każda uchwała właścicieli lokali podlega ocenie przez pryzmat art. 58 KC, jak i art. 25 ust. 1 WłLokU. Przepisy te zapewniają odpowiednią ochronę potencjalnie pokrzywdzonemu właścicielowi.
Innymi słowy: uchwała jest formalnie możliwa, ale jej legalność podlega weryfikacji sądowej. Ochrona pokrzywdzonego właściciela jest zatem realna – tyle że wymaga aktywności z jego strony.
Argument z przeznaczenia nieruchomości wspólnej
Zwolennicy uchwały mogą powoływać się na argument przeznaczenia. W doktrynie przyjmuje się bowiem, że części nieruchomości wspólnej powinny służyć przede wszystkim właścicielom lokali związanych funkcjonalnie z daną częścią budynku – tak jak klatka schodowa służy dostępowi do lokali w konkretnym budynku, a nie osobom zamieszkałym w sąsiednim.
Rozumowanie to przeniesione na grunt sprawy dotyczącej strefy fitness mogłoby wyglądać następująco: strefa fitness jest przeznaczona dla mieszkańców budynku, a nie dla osób, które nie zamieszkują w nim na stałe, lecz jedynie przechowują tam swoje rzeczy lub parkują pojazd.
To właśnie ten argument będzie podlegał ocenie sądu w razie zaskarżenia uchwały. Sąd zbada, czy wyłączenie dostępu do strefy fitness dla właścicieli komórek i miejsc postojowych znajduje uzasadnienie w przeznaczeniu tej części nieruchomości wspólnej – czy jest to racjonalne ograniczenie, czy raczej forma nieuzasadnionej dyskryminacji.
Argumenty przemawiające za zaskarżeniem uchwały
W naszej ocenie istnieją istotne argumenty przemawiające za tym, że uchwała nr 10/2025 może zostać uchylona przez sąd. Najważniejsze z nich to:
- Dyskryminacyjny charakter uchwały. Uchwała tworzy dwie kategorie właścicieli – tych z dostępem do strefy fitness i tych bez niego – wyłącznie na podstawie rodzaju posiadanego lokalu. Brak racjonalnego uzasadnienia dla takiego rozróżnienia może przesądzić o sprzeczności uchwały z zasadami współżycia społecznego.
- Naruszenie uzasadnionych oczekiwań nabywców. Deweloper prezentował możliwość korzystania ze strefy fitness jako element oferty przy sprzedaży komórek i miejsc postojowych. Właściciele, nabywając te lokale, działali w uzasadnionym przekonaniu, że uprawnienie to będzie im przysługiwało. Późniejsze pozbawienie ich tego prawa uchwałą wspólnoty narusza uzasadnione oczekiwania i może stanowić podstawę do zaskarżenia.
- Sprzeczność z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali. Całkowite wyłączenie grupy właścicieli z korzystania z części wspólnej może wykraczać poza dopuszczalne modyfikacje zasad współkorzystania i naruszać „podstawowy rdzeń” uprawnień właściciela lokalu.
- Możliwość oceny przez pryzmat art. 58 KC. Uchwała może być nieważna jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, jeżeli sąd uzna, że jej cel był wyłącznie dyskryminacyjny.
Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty?
Podstawą prawną zaskarżenia jest art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, który pozwala właścicielowi lokalu zaskarżyć do sądu uchwałę wspólnoty niezgodną z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, albo naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszającą jego interesy.
Termin na złożenie pozwu wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Termin ten jest terminem zawitym – jego przekroczenie skutkuje utratą prawa do zaskarżenia.
Jeśli jesteś właścicielem komórki lokatorskiej lub miejsca postojowego i uważasz, że uchwała Twojej wspólnoty mieszkaniowej narusza Twoje prawa – nie zwlekaj. Skontaktuj się z nami, a ocenimy szanse na skuteczne zaskarżenie tej uchwały.