Czy umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć?
W przypadku umów najmu lokali użytkowych zawartych na czas oznaczony w praktyce często można się spotkać z postanowieniami typu „niniejsza umowa może zostać wypowiedziana za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia”. Z ustalonej linii orzeczniczej wynika jednak, że w umowie najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony strony nie mogą zastrzec możliwości jej wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem (zob. uchwała SN z 3.03.1997 r., III CZP 3/97).
Skutki nieważnego postanowienia o wypowiedzeniu
Zastrzeżenie takie zawarte w umowie skutkuje jej nieważnością w zakresie określonym w art. 58 §1 i 3 k.c. Oznacza to, że złożenie przez którąś ze stron oświadczenia o wypowiedzeniu – dokonanego z powołaniem się na takie postanowienie umowy – nie doprowadzi do wygaśnięcia najmu. Oświadczenie takie należy uznać za bezskuteczne i tym samym stosunek najmu będzie trwał nieprzerwanie.
Co może zrobić wynajmujący po bezskutecznym wypowiedzeniu?
Po złożeniu takiego bezskutecznego oświadczenia wynajmujący w dalszym ciągu będzie mógł domagać się zapłaty czynszu. Wynajmujący będzie mógł również – wykazując odpowiednio swój interes prawny – domagać się przez sąd ustalenia (art. 189 k.p.c.), iż złożone wypowiedzenie nie wywarło skutku.
Oczywiście wynajmujący – gdy chce domagać się sądownie zapłaty czynszu – nie musi uprzednio występować do sądu z powództwem o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia. Fakt, iż stosunek najmu istnieje pomimo złożonego oświadczenia o wypowiedzeniu, ustali sąd rozpatrujący powództwo o zapłatę.
Kiedy wypowiedzenie umowy na czas oznaczony jest dopuszczalne?
Zgodnie z art. 673 §3 k.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W umowie powinny być zatem opisane sytuacje, których zaistnienie będzie dawało stronie uprawnienie do skutecznego złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu.
Wypowiedzenie z ważnych przyczyn
Z punktu widzenia praktyki niezwykle istotna jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06). Stwierdzono w niej, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z ważnych przyczyn mieści się w hipotezie art. 673 §3 k.c. Oznacza to, że zawarcie nawet nieprecyzyjnego sformułowania „strona ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu z ważnej przyczyny” dawałoby podstawę do wypowiedzenia umowy – o ile ta ważna przyczyna zaistniałaby.
Ryzyko nieprecyzyjnych sformułowań
W praktyce uzależnienie możliwości wypowiedzenia od „ważnych przyczyn” spowoduje często odmienne oceny wagi danej przyczyny przez każdą ze stron. Ostatecznie sąd dokona oceny skuteczności wypowiedzenia, posługując się kryteriami obiektywnymi i rozważając interesy obu stron. Nie zmienia to faktu, że używanie w umowie tak nieprecyzyjnych sformułowań jest ryzykowne – dlatego lepiej wskazywać precyzyjnie podstawy wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony.