Kiedy dochodzi do zasiedzenia nieruchomości?
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zasiedzenie dokonane przeciwko właścicielowi bądź przeciwko wszystkim współwłaścicielom jest stanem faktycznym najczęściej występującym. Bardziej skomplikowanym stanem faktycznym jest sytuacja, w której jeden ze współwłaścicieli chciałby zasiedzieć udział innego współwłaściciela.
Czy współwłaściciel może zasiedzieć udział innego współwłaściciela?
Zasiedzenie udziałów w nieruchomości przez współwłaściciela jest możliwe, ale wymaga udowodnienia, że władał on nieruchomością jak wyłączny właściciel (samoistny posiadacz) przez 20 lat (dobra wiara) lub 30 lat (zła wiara). Co istotne, musi to być wyraźnie zamanifestowane wobec pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel musi wykazać, że jego posiadanie wykraczało poza zakres przysługującego mu udziału, a inni współwłaściciele nie interesowali się nieruchomością.
Dlaczego to takie trudne do udowodnienia?
Sprawę komplikuje fakt, że skoro każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy i korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, to z samego faktycznego władania rzeczą przez współwłaściciela nie wynika jeszcze, że jest jej samoistnym posiadaczem.
Z tego względu konieczne jest wykazanie, że nastąpiła zmiana charakteru posiadania zależnego współwłaściciela nieruchomości w częściach ułamkowych w odniesieniu do udziałów pozostałych w posiadanie samoistne. Konieczne jest wykazanie, że zakres samoistnego posiadania został rozszerzony o zakres udziałów pozostałych współwłaścicieli i zmiana ta została uzewnętrzniona nie tylko w stosunku do osób trzecich, ale w sposób widoczny w stosunku do współwłaścicieli, których udziały są objęte wnioskiem o zasiedzenie (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 30 października 2013 r., sygn. akt V CSK 488/12).
Co mówi Sąd Najwyższy?
Jak wskazuje Sąd Najwyższy, sam fakt niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie świadczy automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo, bowiem jest to uprawnienie współwłaścicieli, a nie obowiązek.
Sąd Najwyższy jednolicie przyjmuje, że surowe wymagania wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego są uzasadnione koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa stosunków prawnych i ochrony własności. Powołanie się przez współwłaściciela na zmianę woli, czyli elementu subiektywnego, mogłoby zbyt łatwo prowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli.
Jakie zachowania mogą świadczyć o zmianie charakteru posiadania?
Przyjmuje się, że np. zaprzestanie przez współwłaściciela rozliczania się z zarządu nieruchomością z innym współwłaścicielem, bądź samodzielne decydowanie o wszelkich remontach i inwestycjach na nieruchomości bez względu na ich wartość, bez konsultacji z innymi współwłaścicielami – może świadczyć o zmianie charakteru posiadania. W takim przypadku osoba ta może zasiedzieć udział innego współwłaściciela.
Niezbędne jest zamanifestowanie na zewnątrz woli odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2014 r., sygn. akt V CSK 324/13).