Sprzedaż nieruchomości bez zgody małżonka – czy zawsze majątek wspólny jest chroniony?

Marcin Buczkowski

Adwokat, partner Kancelarii "Buczkowski, Gawlik Adwokaci i Radcowie Prawni" sp. p.

Czynność polegającą na sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego zawsze wymaga zgody drugiego małżonka (art. 37 KRO). Ustawodawca, słusznie zresztą, wyszedł z założenia, że z uwagi wagę tego typu czynności i ich wpływ na majątek wspólny decyzję o dokonaniu takich czynności powinni podejmować małżonkowie wspólnie.

Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Potwierdzenie powinno być dokonane w formie aktu notarialnego, a więc formie która była właściwa dla czynności podlegającej potwierdzeniu. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu (art. 37 §2 KRO).

Zawarcie umowy przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego z nich powoduje bezskuteczność zawieszoną takiej umowy (art. 37 § 2 i 3 KRO w zw. z art. 63 § 1 KC). Odmowa potwierdzenia umowy przez współmałżonka przekształca tą sankcję wadliwej umowy w nieważność bezwzględną, co oznacza, że umowa taka jest nieważna ze skutkiem ex tunc (post. SN z dn. 13.9.2012 r., sygn. akt V CSK 408/11).

W obrocie dochodzi czasami do zawarcia umów sprzedaży nieruchomości wchodzących do majątku wspólnego bez wymaganej zgody drugiego małżonka. Dzieje się tak zazwyczaj gdy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, wpisany jest jedynie małżonek dokonujący czynności prawnej i równocześnie złoży on oświadczenie, że nieruchomość stanowi składnik jego majątku osobistego. Co się dzieje w sytuacji gdy nabywca nieruchomości nie wie (i przy dołożeniu należytej staranności nie mógł się dowiedzieć), że do zawarcia umowy sprzedaży niezbędna jest zgoda drugiego małżonka? W takim przypadku może dojść do skutecznego nabycia nieruchomości przez nabywcę pomimo braku zgody drugiego małżonka na dokonanie czynności prawnej.

Zgodnie z art. 38 KRO jeżeli na podstawie czynności prawnej dokonanej przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie osób, które w dobrej wierze dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem. Na podstawie czynności prawnej dokonanej tylko przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego z nich nabywca może uzyskać własność nieruchomości stosownie do przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 6 i nast. KWU). Nabywca uzyska własność nieruchomości wtedy, gdy czynność prawna była odpłatna, on zaś działał w dobrej wierze.

Nabywcy nie można przypisać złej wiary tylko dlatego, iż wiedział o pozostawaniu zbywcy w związku małżeńskim. Badanie przez sąd istnienia dobrej bądź złej wiary jest często bardzo trudne – konieczna jest analiza konkretnego przypadku. Zła wiara nabywcy mogłaby zostać wykazana gdyby np. ze względu na miejsce zamieszkania, stosunki osobista bądź możliwość bezpośrednich kontaktów z drugim z małżonków nabywca mógł z łatwością przekonać się o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości. Ocena dobrej bądź złej wiary zależy również od przymiotów nabywcy – inaczej bowiem należy oceniać działanie podmiotu profesjonalnie zajmującego się handlem nieruchomości, a inaczej osoby, która jest „zwykłym”, nieprofesjonalnym uczestnikiem obrotu i chce nabyć nieruchomość na własne potrzeby.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>