Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony

W przypadku umów najmu lokali zawartych na czas oznaczony w praktyce często można się spotkać z postanowieniami typu „niniejsza umowa może zostać wypowiedziana za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia”. Z ustalonej już linii orzeczniczej przyjęte jest, że w umowie najmu lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony, strony nie mogą zastrzec możliwości jej wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem (zob. np. uchwały SN z 15.02.1996 r., III CPZ 5/96) oraz z 3.03.1997 r., III CZP 3/97. Takie samo stanowisko przyjęte jest także w odniesieniu do umowy dzierżawy (zob. np. uchwałę SN z 27.10.1997 r., III CZP 49/97. Zastrzeżenie takie zawarte w umowie skutkuje jej nieważność w zakresie określonym w art. 58 §1 i 3 KC. Oznacza to, iż złożenie przez którąś ze stron oświadczenia o wypowiedzeniu – dokonanego z powołaniem się na takie postanowienie umowy – nie doprowadzi do wygaśnięcia najmu. Oświadczenie takie należy uznać za bezskuteczne i tym samym stosunek najmu będzie trwał nieprzerwanie.

Po złożeniu takiego bezskutecznego oświadczenia wynajmujący w dalszym ciągu będzie mógł się domagać zapłaty czynszu. Wynajmujący będzie mógł również – wykazując odpowiednio swój interes prawny – domagać się przez sąd ustalenia (art. 189 KPC), iż złożone wypowiedzenie nie wywarło skutku. Oczywiście wynajmujący – gdy chce domagać się sądownie zapłaty czynszu – nie musi uprzednio występować do sądu z powództwem o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia. Fakt, iż stosunek najmu istnieje pomimo złożonego oświadczenia o wypowiedzeniu ustali sąd rozpatrujący powództwo o zapłatę.

Zgodnie z art. 673 §3 KC jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W umowie powinny być zatem opisane sytuacje, których zaistnienie będzie dawało stronie umowy uprawnienie do skutecznego złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Z punktu widzenia praktyki niezwykle istotna jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. III CZP 92/06. W uchwale tej stwierdzono, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z ważnych przyczyn mieści się w hipotezie art. 673 § 3 KC. Oznacza to, że zawarcie nawet takiego nieprecyzyjnego sformułowania („strona ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu z ważnej przyczyny”) dawałoby podstawę do wypowiedzenia umowy, o ile oczywiście ta „ważna przyczyna” zaistniałaby. W praktyce uzależnienie przez strony możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony od wystąpienia „ważnych przyczyn” spowoduje często odmienne oceny wagi danej przyczyny przez każdą ze stron. Ostatecznie sąd dokona oceny skuteczności wypowiedzenia, a tym samym rozstrzygnie, czy przyczyna, na którą powołuje się strona dokonująca wypowiedzenia, jest „ważna”. Dokona tego posługując się kryteriami obiektywnymi, a także rozważając interesy obu stron danego stosunku prawnego.

O Marcin Buczkowski

Adwokat, partner Kancelarii "Buczkowski, Gawlik Adwokaci i Radcowie Prawni" sp. p.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>